在新型冠状病毒疫情不见止息的情况下，对于住宅及不动产业所造成的影响依然有限，或者应该说，并未受到那麽严重的影响。

餐饮服务产业、饭店旅馆等住宿产业因紧急事态宣言受到直击，收益剧减；然而，在分拆让售住宅方面，郊区一户建因可避开大都市的密集住宅而人气提升，而从去年下半年开始，以都市为主的分拆让售公寓大厦，销售状况亦迅速恢復正常，新屋和中古屋也可说是稳定发展，销售价格与签约价格皆维持高水平。

2021年刚过新年，政府旋即颁布第二次紧急事态宣言，而后更延长至3月7日，国内景气的恶化令人担忧的状况下，我们针对首都圈、近畿圈的分拆让售公寓大厦市场进行了评估预测。 依据不动产经济研究所的发表指出，2020年首都圈公寓大厦的新屋供给数量为2万7,228户，比前一年减少12.8%。

去年春天政府发布紧急事态宣言呼吁业者暂停营业，致使4月及5月营业活动实质停止，因此产生影响。虽然下半年有拉回，但供给量仍打破1992年以来的3万户新低。另一方面，平均价格为6,035万日圆（相较去年上升1.7%），创下1990年泡沫时期以来突破6,000万日圆的纪录。东京23区内则平均价格为7,712万日圆。亿万级公寓大厦供给了1,818户（相较去年减少2.6%），亿万级公寓大厦过去供给最多的一年是在1990年，总共供给3,097户。2020年的最高售价为「Proud 代官山 Front」的6亿9000万日圆，该建桉的事业主是野村不动产。 观察近畿圈的情况，去年1～12月的总供给户数为1万5195户（相较去年减少15.8%），虽然供给也同样减少，但每户平均价格为4,181万日圆（相较去年上升8.1%），后势看涨，目前已连续三年上升，若以每平方公尺的平均价格来看，已连续八年上升。 关于2021年的供给预测，同研究所预估首都圈、近畿圈皆会增加，估计首都圈会有3万2000户，近畿圈会有1万8000户。

依不动产调查公司东京KANTEI的调查，2020年首都圈的供给统计因包含套房公寓，所以供给户数，比不动产经济研究所的数据更多，是3万6535户，但相较去年减少14.5%，就整体降幅来看两家公司的数据几乎差不多，供给数已跌到2009年金融海啸事件发生不久后的低水平。 不过，即使如此首都圈的新屋价格仍高于泡沫经济期，2020年1～12月的平均价格超过6,000万日圆，这是因为稳固的住房需求集中供给于东京等拥有一定人口规模的都市。1990年泡沫时期，当时除了东京以外，连千叶、埼玉、神奈川等周边区域皆出现大量供给。 中古公寓大厦看涨 过去八年内价格上升44.5% 价格居高不下的情况不仅限于新屋，同时也连带影响中古公寓大厦。新屋供给这几年受到抑制的关係，中古屋的成约件数以弥补新屋不足的形式正向上成长。 据东日本不动产流通机构（REINS）指出，首都圈2020年1～12月的中古公寓大厦，与新屋供给一样受到去年春天政府呼吁休业的影响，成约件数睽违两年低于前一年度，减少至3万5,825件（相较去年减少6.0%）。

但特别的是，价格区间落在5,000万日圆以上的成约件数与佔比皆有所扩大。平均成约价格连续五年上涨，每平方公尺单价在这八年内达到惊人的上升率44.5%。 依前面提及东京KANTEI的调查，近畿圈的年平均价格为2,454万日圆，较前一年上升5.3%，大坂市则是3,406万日圆（相较去年上升4.1%），上升率超过东京23区的3.6%。23区的价格为5,766万日圆。但是他们也指出，受到新冠疫情影响，国与国之间的往来受阻，来日观光客经济效果减退，投资需求的消退感可能会自下半期开始出现。 随着价格上升，出租分拆让售公寓大厦时，租金也随着提高。根据同公司的调查，2020年1～12月的首都圈平均租金，每平方公尺首度突破3,000日圆大关，比2019年上升6.8%。东京都平均为3,661日圆（同上升5.2%），连续三年维持5%左右的上升率，东京23区为3,831日圆。 消费者购买力的差距 在房屋业界也产生分裂的鸿沟 不过，因新冠疫情导致个人收入锐减的人与未受影响的人，两者间的差距急速扩大。内阁府2月15日公布的2020年10～12月实质GDP，连续两个季度呈现正成长。然而，紧急事态的二度宣言及延长消息，可能让2021年1～3月季度再次呈现负成长。

新屋动工件数预计将反映出新冠疫情的影响，2020年度的件数呈现减少趋势。2021年度延续民众在家时间增加的社会情势，大家追求住宅舒适性的想法增强，支撑分拆让售住宅的建设需求稳固发展，但尚未达到新冠疫情之前的水准，回復缓慢。 依据总务省1月29日发表的劳动力调查显示，2020年12月的完全失业率为2.9%，与上个月相较呈现持平。雇用者数则连续九个月减少。日生基础研究所指出，经济活动尚未恢復水准，却勉强以雇用援助款维持雇用，将导致新员工的雇用受到抑制。景气虽已触底，但失业率有可能再次攀升。

厚生劳动省1月29日所发表的有效求人倍率，自上个月起即呈现持平发展。 买得起不动产的人和买不起的人，两者间的差距因为新冠疫情更为加深。虽然不是分拆让售公寓大厦，但观察东急住宅租赁株式会社等在东京、中目黑开发的低楼层高级租赁住宅，即可窥探这样的分裂社会。该高级租赁住宅结合小型办公室和店舖，在共用设施部分设置能配合在家办公的空间。房租最高的住户每月接近60万日圆，出租合约从高阶住户等高价位开始逐间成约。

总户数70户之中有八成在一月完工前就有入居申请。这些租客的平均年收超过2,000万日圆，占入居申请者的四成左右。 在家办公的渗透度有限 新冠疫情一旦走向尾声 大都市即可望恢復荣景 住宅・不动产公司认为，聚焦至具有购屋慾望的消费者特徵，将会是今后事业策略的关键。不过，其中目前最难以预测的是，远距工作是否会真正变成常态。当前因为在家办公的关係，愿意选择位于郊区比都市便宜、便于在家工作的宽敞一户建或公寓大厦，而非住都心的论调正在展开。 然而，依照大东建託在1月27日发表的「因新型冠状病毒产生的意识变化调查（第三次）」，「4月起在家办公的落实率」是21.2%，相较于2020年9月的第2回调查降低5.1%。

「在家办公渴望度」（36.2%）也有所减少，透露出只有一部分工作特性的人实行在家工作的实际状况。虽然以「考虑迁居乡下」（10.0%）与「考虑迁居都市」（6.9%）的比率来说，乡下派较多，但也可以发现，将住处迁往郊外的情况，使都心派和郊外派的差距正在缩小。 受到新型冠状病毒疫情影响，聚焦观察今后建商的住宅供给地点是否会与过去的意向渐渐偏离，可以发现目前住家邻近职场且邻近车站的重点不变。公寓大厦要在步行8分钟内，一户建则是步行15分钟以内为主。公寓大厦离车站越近越好的价值观不受影响。即使假设新冠疫情导致郊外意向变强，仍旧可以肯定新屋供给将集中在郊外的主要车站周边。 如前述所言，都心等大都市的住宅需求仍相当旺盛。如果今后疫情透过疫苗接种等而趋缓，使得回到办公室上班，到街上购物等消费行动变得频繁，那麽居住在都心会再次被重视，在低利率的加持之下，富裕层的投资需求加温，首都圈移往东京、近畿圈移往大坂的回归都心趋势，可能在今年内再度活络起来。 

在新型冠状病毒疫情不见止息的情况下，对于住宅及不动产业所造成的影响依然有限，或者应该说，并未受到那麽严重的影响。  餐饮服务产业、饭店旅馆等住宿产业因紧急事态宣言受到直击，收益剧减；然而，在分拆让售住宅方面，郊区一户建因可避开大都市的密集住宅而人气提升，而从去年下半年开始，以都市为主的分拆让售公寓大厦，销售状况亦迅速恢復正常，新屋和中古屋也可说是稳定发展，销售价格与签约价格皆维持高水平。  2021年刚过新年，政府旋即颁布第二次紧急事态宣言，而后更延长至3月7日，国内景气的恶化令人担忧的状况下，我们针对首都圈、近畿圈的分拆让售公寓大厦市场进行了评估预测。 依据不动产经济研究所的发表指出，2020年首都圈公寓大厦的新屋供给数量为2万7,228户，比前一年减少12.8%。  去年春天政府发布紧急事态宣言呼吁业者暂停营业，致使4月及5月营业活动实质停止，因此产生影响。虽然下半年有拉回，但供给量仍打破1992年以来的3万户新低。另一方面，平均价格为6,035万日圆（相较去年上升1.7%），创下1990年泡沫时期以来突破6,000万日圆的纪录。东京23区内则平均价格为7,712万日圆。亿万级公寓大厦供给了1,818户（相较去年减少2.6%），亿万级公寓大厦过去供给最多的一年是在1990年，总共供给3,097户。2020年的最高售价为「Proud 代官山 Front」的6亿9000万日圆，该建桉的事业主是野村不动产。 观察近畿圈的情况，去年1～12月的总供给户数为1万5195户（相较去年减少15.8%），虽然供给也同样减少，但每户平均价格为4,181万日圆（相较去年上升8.1%），后势看涨，目前已连续三年上升，若以每平方公尺的平均价格来看，已连续八年上升。 关于2021年的供给预测，同研究所预估首都圈、近畿圈皆会增加，估计首都圈会有3万2000户，近畿圈会有1万8000户。  依不动产调查公司东京KANTEI的调查，2020年首都圈的供给统计因包含套房公寓，所以供给户数，比不动产经济研究所的数据更多，是3万6535户，但相较去年减少14.5%，就整体降幅来看两家公司的数据几乎差不多，供给数已跌到2009年金融海啸事件发生不久后的低水平。 不过，即使如此首都圈的新屋价格仍高于泡沫经济期，2020年1～12月的平均价格超过6,000万日圆，这是因为稳固的住房需求集中供给于东京等拥有一定人口规模的都市。1990年泡沫时期，当时除了东京以外，连千叶、埼玉、神奈川等周边区域皆出现大量供给。 中古公寓大厦看涨 过去八年内价格上升44.5% 价格居高不下的情况不仅限于新屋，同时也连带影响中古公寓大厦。新屋供给这几年受到抑制的关係，中古屋的成约件数以弥补新屋不足的形式正向上成长。 据东日本不动产流通机构（REINS）指出，首都圈2020年1～12月的中古公寓大厦，与新屋供给一样受到去年春天政府呼吁休业的影响，成约件数睽违两年低于前一年度，减少至3万5,825件（相较去年减少6.0%）。  但特别的是，价格区间落在5,000万日圆以上的成约件数与佔比皆有所扩大。平均成约价格连续五年上涨，每平方公尺单价在这八年内达到惊人的上升率44.5%。 依前面提及东京KANTEI的调查，近畿圈的年平均价格为2,454万日圆，较前一年上升5.3%，大坂市则是3,406万日圆（相较去年上升4.1%），上升率超过东京23区的3.6%。23区的价格为5,766万日圆。但是他们也指出，受到新冠疫情影响，国与国之间的往来受阻，来日观光客经济效果减退，投资需求的消退感可能会自下半期开始出现。 随着价格上升，出租分拆让售公寓大厦时，租金也随着提高。根据同公司的调查，2020年1～12月的首都圈平均租金，每平方公尺首度突破3,000日圆大关，比2019年上升6.8%。东京都平均为3,661日圆（同上升5.2%），连续三年维持5%左右的上升率，东京23区为3,831日圆。 消费者购买力的差距 在房屋业界也产生分裂的鸿沟 不过，因新冠疫情导致个人收入锐减的人与未受影响的人，两者间的差距急速扩大。内阁府2月15日公布的2020年10～12月实质GDP，连续两个季度呈现正成长。然而，紧急事态的二度宣言及延长消息，可能让2021年1～3月季度再次呈现负成长。  新屋动工件数预计将反映出新冠疫情的影响，2020年度的件数呈现减少趋势。2021年度延续民众在家时间增加的社会情势，大家追求住宅舒适性的想法增强，支撑分拆让售住宅的建设需求稳固发展，但尚未达到新冠疫情之前的水准，回復缓慢。 依据总务省1月29日发表的劳动力调查显示，2020年12月的完全失业率为2.9%，与上个月相较呈现持平。雇用者数则连续九个月减少。日生基础研究所指出，经济活动尚未恢復水准，却勉强以雇用援助款维持雇用，将导致新员工的雇用受到抑制。景气虽已触底，但失业率有可能再次攀升。  厚生劳动省1月29日所发表的有效求人倍率，自上个月起即呈现持平发展。 买得起不动产的人和买不起的人，两者间的差距因为新冠疫情更为加深。虽然不是分拆让售公寓大厦，但观察东急住宅租赁株式会社等在东京、中目黑开发的低楼层高级租赁住宅，即可窥探这样的分裂社会。该高级租赁住宅结合小型办公室和店舖，在共用设施部分设置能配合在家办公的空间。房租最高的住户每月接近60万日圆，出租合约从高阶住户等高价位开始逐间成约。  总户数70户之中有八成在一月完工前就有入居申请。这些租客的平均年收超过2,000万日圆，占入居申请者的四成左右。 在家办公的渗透度有限 新冠疫情一旦走向尾声 大都市即可望恢復荣景 住宅・不动产公司认为，聚焦至具有购屋慾望的消费者特徵，将会是今后事业策略的关键。不过，其中目前最难以预测的是，远距工作是否会真正变成常态。当前因为在家办公的关係，愿意选择位于郊区比都市便宜、便于在家工作的宽敞一户建或公寓大厦，而非住都心的论调正在展开。 然而，依照大东建託在1月27日发表的「因新型冠状病毒产生的意识变化调查（第三次）」，「4月起在家办公的落实率」是21.2%，相较于2020年9月的第2回调查降低5.1%。  「在家办公渴望度」（36.2%）也有所减少，透露出只有一部分工作特性的人实行在家工作的实际状况。虽然以「考虑迁居乡下」（10.0%）与「考虑迁居都市」（6.9%）的比率来说，乡下派较多，但也可以发现，将住处迁往郊外的情况，使都心派和郊外派的差距正在缩小。 受到新型冠状病毒疫情影响，聚焦观察今后建商的住宅供给地点是否会与过去的意向渐渐偏离，可以发现目前住家邻近职场且邻近车站的重点不变。公寓大厦要在步行8分钟内，一户建则是步行15分钟以内为主。公寓大厦离车站越近越好的价值观不受影响。即使假设新冠疫情导致郊外意向变强，仍旧可以肯定新屋供给将集中在郊外的主要车站周边。 如前述所言，都心等大都市的住宅需求仍相当旺盛。如果今后疫情透过疫苗接种等而趋缓，使得回到办公室上班，到街上购物等消费行动变得频繁，那麽居住在都心会再次被重视，在低利率的加持之下，富裕层的投资需求加温，首都圈移往东京、近畿圈移往大坂的回归都心趋势，可能在今年内再度活络起来。   出处 信义日本实态

首都圈、近畿圈公寓大厦市场，看准新冠疫情趋于平缓，需求可能会在年内回归都心部2021-03-18

首都圈、近畿圈公寓大厦市场，看准新冠疫情趋于平缓，需求可能会在年内回归都心部
2021-03-18