最近东京首都圈的不动产交易呈现热络景象，关键在于「后疫情社会」，虽然目前疫情仍无停歇的迹象，但不动产业界为应对新的产业结构，已开始活动起来。

虽然远距工作减少办公室需求，为什麽不动产市场仍不下跌呢?

当初新冠肺炎疫情开始扩大时，有很多人预测不动产市场将会崩溃。因採用远距工作减少办公室需求以及企业业绩恶化，多预期办公大楼将会出现大量解约潮。此外，媒体也不断报导因远距工作变成标准工作型态，导致不须居住在都市，出现搬家到郊外的倾向。

笔者于新冠肺炎危机刚开始时便已预测，虽然有一部份企业开始将办公室解约，但首都圈全体不动产市况恶化的可能性不高，目前看来，与笔者的预测几乎相同。新冠肺炎之所以没有造成不动产市况恶化的理由，是因为即使疫情打击经济，但产业结构也同时因应后疫情社会进行转换。

虽然疫情确实增加採用远距工作的企业，并减少办公室需求。根据PERSOL综合研究所调查结果，去年11月时有从事远距工作的正式员工，比率为24.7%，且此数值跟4月没有甚麽变化，所以可以推测，在第一次紧急事态宣言时就已转成远距工作的员工，应是持续此工作型态。

虽然发布第二次紧急事态宣言应会些许拉高远距工作实施率，但观察街上人潮，实施率应无大幅上升。考量四分之一的员工已持续远距工作，所以目前已实施远距工作的组织，日后应也会积极採用此方法，所以办公室需求绝对会下降。日前电通集团与爱贝克思等知名企业开始出售总公司大楼，虽然直接的理由是因为此两公司业绩恶化，但因远距工作降低员工出勤率的现象，也是推动决策的理由。例如富士通已决定即使疫情结束，仍会持续远距工作，并提出将把办公室面积减半的方针。

从以上事例可知，因新冠肺炎疫情导致业绩恶化与转成远距工作，若仅观察此现象的话，便会觉得办公室需求将持续减少。但不动产市场意外地有柔软性，并不如此单纯。

的确，若仅观察办公室需求，说不定会出现某种程度的下降，但很可能可由新建设公寓大厦来填补此下降，使得全体市场保持安定，理由如下所述。

因为出现空室的大楼业主会调降租金，从竞争力较低的大厦抢夺承租者，所以大规模大楼不会出现空室。承租者会开始冲撞现状，最后低竞争力的大楼会难以营运。以前即使是低竞争力的大楼，若位于都心地区的话，多不会走到出售的地步，但迈入今年后，大楼买卖开始活络。也就是说，不动产市场已预测承租者将会冲撞现状，并暗地进行各种动作。

若出售的大楼地点良好，可能会改建为新的办公大楼，但条件没那麽好的物件，很可能大多会转建设成公寓大厦。近年的公寓大厦价格因建筑材料价格高涨，已上涨至异常水准，2020年的首都圈新建公寓大厦平均贩卖价格更突破6,000万日圆大关。

涨到这种程度，已超过一般人可接受的范围，但坐落便利地点的公寓大厦仍然充满人气。原因是望向后疫情社会，消费者也重新检讨人生计画。

虽然终身雇用制已逐渐变成时代遗迹，但企业多仍维持依照年龄加薪的年功序列型给薪。不过因为疫情而寻求员工自愿离职、暂缓加薪与奖金的企业增加，变成无法期望能依照年龄加薪。既然无法期待持续加薪，那麽在还能贷到住宅贷款时先贷下来的家庭当然会增加。

另外，因今后年金可能会减少，所以很多家庭可能被迫终生工作。当退休后要被再度雇用时，无法保证可以像现在一样远距工作，依状况可能需要到现场出勤，所以对于未来愈慎重的人，愈不希望自家离工作处很远。因为疫情使得高便利地区的公寓大厦供给户数减少，变成争夺稀少物件的情况，所以即使不景气价格也没有下跌。

(消息来源：Business+IT　作者：经济评论家 加谷珪一 , 信义房屋)

最近东京首都圈的不动产交易呈现热络景象，关键在于「后疫情社会」，虽然目前疫情仍无停歇的迹象，但不动产业界为应对新的产业结构，已开始活动起来。  虽然远距工作减少办公室需求，为什麽不动产市场仍不下跌呢?  当初新冠肺炎疫情开始扩大时，有很多人预测不动产市场将会崩溃。因採用远距工作减少办公室需求以及企业业绩恶化，多预期办公大楼将会出现大量解约潮。此外，媒体也不断报导因远距工作变成标准工作型态，导致不须居住在都市，出现搬家到郊外的倾向。  笔者于新冠肺炎危机刚开始时便已预测，虽然有一部份企业开始将办公室解约，但首都圈全体不动产市况恶化的可能性不高，目前看来，与笔者的预测几乎相同。新冠肺炎之所以没有造成不动产市况恶化的理由，是因为即使疫情打击经济，但产业结构也同时因应后疫情社会进行转换。  虽然疫情确实增加採用远距工作的企业，并减少办公室需求。根据PERSOL综合研究所调查结果，去年11月时有从事远距工作的正式员工，比率为24.7%，且此数值跟4月没有甚麽变化，所以可以推测，在第一次紧急事态宣言时就已转成远距工作的员工，应是持续此工作型态。  虽然发布第二次紧急事态宣言应会些许拉高远距工作实施率，但观察街上人潮，实施率应无大幅上升。考量四分之一的员工已持续远距工作，所以目前已实施远距工作的组织，日后应也会积极採用此方法，所以办公室需求绝对会下降。日前电通集团与爱贝克思等知名企业开始出售总公司大楼，虽然直接的理由是因为此两公司业绩恶化，但因远距工作降低员工出勤率的现象，也是推动决策的理由。例如富士通已决定即使疫情结束，仍会持续远距工作，并提出将把办公室面积减半的方针。  从以上事例可知，因新冠肺炎疫情导致业绩恶化与转成远距工作，若仅观察此现象的话，便会觉得办公室需求将持续减少。但不动产市场意外地有柔软性，并不如此单纯。  办公室市场已开始冲撞  的确，若仅观察办公室需求，说不定会出现某种程度的下降，但很可能可由新建设公寓大厦来填补此下降，使得全体市场保持安定，理由如下所述。  因为出现空室的大楼业主会调降租金，从竞争力较低的大厦抢夺承租者，所以大规模大楼不会出现空室。承租者会开始冲撞现状，最后低竞争力的大楼会难以营运。以前即使是低竞争力的大楼，若位于都心地区的话，多不会走到出售的地步，但迈入今年后，大楼买卖开始活络。也就是说，不动产市场已预测承租者将会冲撞现状，并暗地进行各种动作。  若出售的大楼地点良好，可能会改建为新的办公大楼，但条件没那麽好的物件，很可能大多会转建设成公寓大厦。近年的公寓大厦价格因建筑材料价格高涨，已上涨至异常水准，2020年的首都圈新建公寓大厦平均贩卖价格更突破6,000万日圆大关。  涨到这种程度，已超过一般人可接受的范围，但坐落便利地点的公寓大厦仍然充满人气。原因是望向后疫情社会，消费者也重新检讨人生计画。  虽然终身雇用制已逐渐变成时代遗迹，但企业多仍维持依照年龄加薪的年功序列型给薪。不过因为疫情而寻求员工自愿离职、暂缓加薪与奖金的企业增加，变成无法期望能依照年龄加薪。既然无法期待持续加薪，那麽在还能贷到住宅贷款时先贷下来的家庭当然会增加。  另外，因今后年金可能会减少，所以很多家庭可能被迫终生工作。当退休后要被再度雇用时，无法保证可以像现在一样远距工作，依状况可能需要到现场出勤，所以对于未来愈慎重的人，愈不希望自家离工作处很远。因为疫情使得高便利地区的公寓大厦供给户数减少，变成争夺稀少物件的情况，所以即使不景气价格也没有下跌。  (消息来源：Business+IT　作者：经济评论家 加谷珪一 , 信义房屋)

疫情导致无加薪与奖金，但公寓大厦人气仍不减的原因(上)2021-05-10

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2021-05-10