日本房地產投資技巧有哪些？日本東京房產怎麼挑投資才賺錢？本文將介紹日本房地產投資4大優勢、6大投資技巧，分享常見釣魚物件陷阱與可以信任的看房網站，並解析日本房產殺價文化，幫你成功投資日本房地產不吃虧！						

一、日本房地產值得投資嗎？日本房產投資 4 大優點一次看！

由於日本房地產價格跟台灣相比相對便宜，加上近年日圓處於匯率低點，台人到日本房地產投資的風氣大盛。在購買日本房地產有哪些好處呢？以下是你不可不知的 4 個日本房產投資優點：

（一）日幣貶值，房產相對低廉

日幣貶值對於外國投資者來說，無疑是進場的好時機，不僅能用相對低廉的價格購入日本房產，還有望等待未來日幣回升，增加投資報酬率。

不過，匯率波動仍有可能影響投資回報，建議投資者可以定期追蹤日幣變化，掌握換匯的時機，以降低投資風險。

對比到其他國家置產，日本對外國人購房的限制相對寬鬆，你不需要擁有日本國籍或長期居留權即可購買不動產，且無論是住宅、商業用地還是投資物業，都不受特別的限制。

同時，日本對外國購房者也沒有特殊稅收或手續費用的額外要求，只需要與日本國民繳交相同的稅金，並在購屋時出示身分證件、確認有日本銀行帳戶就可以了。

（三）公設比低，房屋實際使用空間大

一般人在比較日本房價和台灣房價的差異時，會習慣將物件廣告上面積標示「平方米」的單位直接轉換為台灣人熟悉的單位「坪」，以此比較單位房價並想像房間大小，但這樣的換算其實是不準確的！ 

台灣物件標示的坪數是所謂的「權狀坪數」，會包含一定比例的公共設施，所以很多人在台灣會希望找「低公設比」的物件，房屋的坪數才會比較大。

而日本房屋廣告標示的坪數則為專有面積，也就是「房屋實際使用空間」的大小，不包含公共設施（例如大廳、電梯、停車位等）及陽台，因此同樣的坪數標示，在日本可以買到的物件會較為寬敞。

須要留意的是，日本的陽台是作為逃生路線之一，因此雖不計入房屋面積，但也要遵守相關的管理規範，例如不可堆放雜物、不能以裝潢的方式做陽台外推等等。

延伸閱讀：日本公寓房型有哪些？一篇帶你了解日本房型術語與 4 大常見格局！  

日本屋主的開價往往就是他想販售的價格，不會故意開很高的定價讓買方殺價，與台灣動輒數十數百萬的殺價、炒房習慣不同，因此日本房地產開價的文化相當實際。

二、日本房地產投資祕訣有哪些？日本房屋專家教你如何投資不吃虧！

日本房地產市場熱絡，真正低價且條件優越的物件通常早已被搶購，日本買房新手最忌諱的就是「貪心」，又要價格低、地點好、屋齡新，想要的太多，反而找到的都是釣魚物件或隱藏重大瑕疵的物件。

這些看似便宜的房產，背後可能隱藏位置偏僻、租客難尋、租金收益低、維護費及稅金高，轉手困難等問題，在日本市場也不易出售，可謂是包著蜜糖外衣的投資毒藥。因此，投資日本房地產時應謹記「日本人不買的物件就不要買」，以免投資變成負擔。

•  低總價低風險？沒有價值的房子也不要買

雖然一般會建議新手投資人不要急著挑戰大坪數、高總價的物件，但低總價未必代表風險也低，尤其是鄉下的房子由於多數人開始往都市發展，房價下跌機率更高。要記得投資用的房屋如果不能順利出租、租金太低或維護成本太高，都得不償失。

•  投資報酬率達 3% 以上再購買

入手日本房產前，先計算購屋所需的總成本，如房屋總價、手續費、持有期間須繳納的管理費、修繕費積立金等，再去計算租金與增值性，表面投資報酬率達 3% 以上再投資，能有效降低投資風險。

以投資者 A 君作為舉例，如果他在東京以 1,000 萬日圓購買了一戶公寓，購房時支付的額外費用（如稅金和仲介費）約佔總價的 6%，總成本為 1,060 萬日圓。

又因為日本短期轉讓房屋成本很高，所以投資多以「出租收取租金」獲利，假設將這戶公寓出租，每月租金收入為 6 萬日圓，表面報酬率為：6 萬 × 12 個月／1,060萬＝6.8%。

然而，實際上，隱藏成本還有公寓大樓的管理費、修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅和所得稅等費用；如果不是自行出租，還要繳納約月租金的 5% 物業代管費給代管業者。

因此看似每年都能收到 72 萬的租金，扣除每年須繳納的隱藏成本（假如合計為 30 萬）後，就只剩下：72 萬房租 − 30 萬支出＝ 42 萬，因此實際報酬率為 42 萬／1,060 萬＝3.96％。

這樣的計算顯示，即使日本房產投資表面報酬率看似不錯，但扣除所有費用後，實際獲利可能低於預期。因此，設定 3% 以上的表面報酬率作為投資標準，可以幫助確保投資的安全性和穩定性。

•  日本房屋總價 1 億日圓以上再貸款

在日本申請房屋貸款對外國投資者有諸多限制，貸款成數不高，且可能衍生額外費用，增加投資風險，例如非日本國籍且無永久居住權的台灣人，通常無法向日本銀行申請貸款，只能找台灣銀行、中國信託、兆豐銀行等在日本的分行申請。

然而，這些分行也僅接受東京、大阪地區、屋齡 20 年內且成交價在 3,500 萬日圓以上的物件申請，貸款成數僅 5～7 成，無寬限期，因此才會建議選擇總價達 1 億日圓以上的物件較為划算。 

1. 告知賣家有貸款需求：從繳納頭期款到等待銀行放款需要 1～2 個月，先告知賣家才能讓對方對整體交易時間有心理準備。

申貸銀行初步判斷物件資料是否符合申貸條件

銀行轉交物件資料給鑑價公司評估物件價值（鑑價費約 1.5～2 萬日圓）

買家提供個人信用資料給徵信部門，審查基本資產與負債

審核通過後確認貸款明細、簽訂貸款合約

3. 交屋、撥款：到了約定交屋日銀行就會進行撥款。 

•  投資日本房地產出租須留意租約法規

想靠出租日本房地產賺錢的朋友要注意了，日本政府對於房屋租約市場有相當完善的規範，當房屋租約期滿，只要房客想要續住，房東不得任意請房客退租或是調漲租金。因此如果買家未來對房產有其他計畫，可以在一開始簽約時就與房客溝通並簽訂定期契約，保護彼此權益。

三、買房陷阱有哪些？釣魚物件要小心！

「釣魚物件」指的是刊登在不動產網站上，很有吸引力但已經不在待出售／出租狀態或根本不存在的物件，客戶可能會因為對該物件感興趣，想進一步詢問相關的訊息而聯絡仲介業者，然後被告知該物件已售出／被出租，並被推薦其他物件。

釣魚物件可以分為 2 種——無意造成的釣魚物件以及刻意製造的釣魚物件。無意造成的釣魚物件通常是因為網站內容更新不即時，或是仲介忘記撤下物件廣告，導致已經完成交易的物件還繼續公開在網站上，被不知情的客戶看到而去詢問。

而刻意製造的釣魚物件則是仲介故意貼出已經售出或是根本不存在的物件，用來吸引感興趣的客戶前來聯繫，取得客戶資料以推薦其他真正要出售的物件。

釣魚物件對於正在尋找物件的人來說是令人困擾的無用資訊，在日本的房地產交易法規上其實是禁止刊登虛假物件資訊來攬客的，但實務上由於難以確認是否真的為釣魚物件，且每天新增的物件廣告非常多，因此難以落實釣魚物件的管制。

有些網站有特別多釣魚物件或假物件，如果發現以下情況，可能要多加留意該網站的物件是不是真的存在：

更新日期久遠的物件狀態可能跟現況很不相同，如果一個網站內容久未更新，很可能是該網站的管理者並沒有管理刊登物件的即時狀態，因此假物件的比例可能會比較高。

通常物件的必要資訊都會有房屋大小、屋齡、格局、周圍環境、房屋條件、建築物名稱或地址、物件真實照片以及預計出售／出租的價錢等，如果一個網站上的物件資訊都模糊不清，那很有可能是釣魚物件。

判斷一個物件是否有可能是釣魚物件的方法如下：

如果是很好的物件，通常發布後很快就會找到買家／租客，因此長期刊登的物件有可能是房仲忘記更新，或是有重大瑕疵但沒有顯示在廣告上。

通常市場行情不會突然有大幅變動，如果一個物件行情特別低，又沒有特殊的原因，那就有可能是釣魚物件。

3. 照片重複出現、資訊模糊不清

同一張照片出現在完全不一樣的物件中，例如 A 物件和 B 物件照片一樣，一個標示在 XX 街，另一個則標示在ＯＯ 街，那很有可能是假物件。

4. 只有一個房仲網站有該物件資訊

真的想要出售或出租的房子應該會盡量提升物件的曝光度，因此會發佈在多個網站，如果該物件只發佈在一個網站，那就有可能是該網站的釣魚物件。

四、日本房地產投資物件推薦去哪看？3 大日本人愛用房地產網站介紹

如果您有赴日投資的意願，除了直接諮詢仲介公司之外，也建議您先上日本房地產買賣網站瞭解各地行情及檢視自己的需求，以更具體地向仲介提出需求條件及詢問事項，但日本房地產買賣網站五花八門，要如何確保自己看到的是真實有效的資訊呢？以下為您介紹實用的房地產網站推薦：

（一）日本人自己也在用的 3 個仲介網站

想了解日本房地產買賣行情，最快的方法就是上「日本當地人也會用」的房屋仲介網站查詢。就像台灣人想買房、租房會先看「591」網站一樣，日本人也有 3 個常用的網站：

日本人尋找出租、公寓、獨棟住宅等物件會看的網站，網站上有依照車站、地區劃分的平均行情資訊、熱門的物件排名以及房地產出租／買賣的小知識文章，也有依照用途或房屋設備篩選物件的功能，如果有心儀的物件，可以先將建築物名稱複製下來在 Athome  網站上看看行情。

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SUUMO 網站功能 和 Athome 類似，也是日本人常用的網站，出租和買賣的房地產物件資訊、小知識文章都有，也可以依照交通路線、地區搜尋物件，可以和 Athome 互相對照使用。

LIFULL HOME’S 也是日本的租屋網站，交通時間篩選搜尋功能特別細緻，若是搜尋出租物件很方便。 

除了以上 3 個日本人會看的網站，台灣人想了解日本房地產市場還可以參考「中文的」仲介網站，網站本身就是面對中文使用者設計，可以比較容易了解日本不動產交易的流程，但物件資訊可能沒那麼豐富，直接諮詢仲介比較能取得更新的資訊。

日本房地產公司為了發展海外客戶搭建的中文網頁，除非該房地產公司的規模很大，否則會中文的人比較有限，若是會中文的人離職而沒有人交接，中文買家就會面臨語言障礙的問題，建議將中文網頁的資訊作為參考，實際委任仲介還是要確認服務的範圍及穩定性。

台灣房地產公司和日本公司合作進行日本業務、或是日本仲介在台灣設立子公司的網站。以中文架站，通常會有較多日本各地生活狀況的介紹、房地產買賣流程說明及相關趨勢、法律的介紹等。

例如愛華德福不動產公司網站中就有詳細介紹在日本進行房地產買賣的步驟 、在日本要繳交稅金的項目、投資日本房地產注意事項、相關名詞解釋等，可以透過網站對日本房地產交易有更多的了解。

（三）日本房地產仲介系統：REINS レインズ

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<span style="font-size:11pt;font-family:Arial,sans-serif;color:#1155cc;background-color:#ffffff;font-weight:400;font-style:normal;font-variant:normal;text-decoration:underline;-webkit-text-decoration-skip:none;text-decoration-skip-ink:none;vertical-align:baseline;white-space:pre;white-space:pre-wrap;">日本房子價格便宜該買？出手前該了解的日本房價二三事

<span data-offset-key="9puc7-1-0" style="box-sizing: border-box; border-width: 0px; border-style: solid; border-color: rgb(229, 231, 235); --tw-border-spacing-x: 0; --tw-border-spacing-y: 0; --tw-translate-x: 0; --tw-translate-y: 0; --tw-rotate: 0; --tw-skew-x: 0; --tw-skew-y: 0; --tw-scale-x: 1; --tw-scale-y: 1; --tw-pan-x: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pan-y: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pinch-zoom: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-scroll-snap-strictness: proximity; --tw-gradient-from-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-via-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-to-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ordinal: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-slashed-zero: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-figure: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-spacing: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-fraction: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-shadow: 0 0 #0000; --tw-ring-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow-colored: 0 0 #0000; --tw-ring-inset: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-width: 0px; --tw-ring-offset-color: #fff; --tw-ring-color: rgb(59 130 246 / 0.5); --tw-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-drop-shadow: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-opacity: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/);"><span data-text="true" style="box-sizing: border-box; border-width: 0px; border-style: solid; border-color: rgb(229, 231, 235); --tw-border-spacing-x: 0; --tw-border-spacing-y: 0; --tw-translate-x: 0; --tw-translate-y: 0; --tw-rotate: 0; --tw-skew-x: 0; --tw-skew-y: 0; --tw-scale-x: 1; --tw-scale-y: 1; --tw-pan-x: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pan-y: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pinch-zoom: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-scroll-snap-strictness: proximity; --tw-gradient-from-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-via-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-to-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ordinal: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-slashed-zero: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-figure: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-spacing: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-fraction: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-shadow: 0 0 #0000; --tw-ring-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow-colored: 0 0 #0000; --tw-ring-inset: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-width: 0px; --tw-ring-offset-color: #fff; --tw-ring-color: rgb(59 130 246 / 0.5); --tw-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-drop-shadow: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-opacity: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/);">日本公寓房型有哪些？一篇帶你了解日本房型術語與 4 大常見格局！

<span data-offset-key="f92sv-1-0" style="box-sizing: border-box; border-width: 0px; border-style: solid; border-color: rgb(229, 231, 235); --tw-border-spacing-x: 0; --tw-border-spacing-y: 0; --tw-translate-x: 0; --tw-translate-y: 0; --tw-rotate: 0; --tw-skew-x: 0; --tw-skew-y: 0; --tw-scale-x: 1; --tw-scale-y: 1; --tw-pan-x: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pan-y: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pinch-zoom: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-scroll-snap-strictness: proximity; --tw-gradient-from-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-via-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-to-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ordinal: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-slashed-zero: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-figure: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-spacing: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-fraction: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-shadow: 0 0 #0000; --tw-ring-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow-colored: 0 0 #0000; --tw-ring-inset: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-width: 0px; --tw-ring-offset-color: #fff; --tw-ring-color: rgb(59 130 246 / 0.5); --tw-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-drop-shadow: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-opacity: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/);"><span data-text="true" style="box-sizing: border-box; border-width: 0px; border-style: solid; border-color: rgb(229, 231, 235); --tw-border-spacing-x: 0; --tw-border-spacing-y: 0; --tw-translate-x: 0; --tw-translate-y: 0; --tw-rotate: 0; --tw-skew-x: 0; --tw-skew-y: 0; --tw-scale-x: 1; --tw-scale-y: 1; --tw-pan-x: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pan-y: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pinch-zoom: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-scroll-snap-strictness: proximity; --tw-gradient-from-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-via-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-to-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ordinal: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-slashed-zero: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-figure: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-spacing: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-fraction: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-shadow: 0 0 #0000; --tw-ring-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow-colored: 0 0 #0000; --tw-ring-inset: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-width: 0px; --tw-ring-offset-color: #fff; --tw-ring-color: rgb(59 130 246 / 0.5); --tw-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-drop-shadow: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-opacity: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/);">Athome

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<span data-offset-key="ekai7-0-0" style="box-sizing: border-box; border-width: 0px; border-style: solid; border-color: rgb(229, 231, 235); --tw-border-spacing-x: 0; --tw-border-spacing-y: 0; --tw-translate-x: 0; --tw-translate-y: 0; --tw-rotate: 0; --tw-skew-x: 0; --tw-skew-y: 0; --tw-scale-x: 1; --tw-scale-y: 1; --tw-pan-x: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pan-y: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pinch-zoom: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-scroll-snap-strictness: proximity; --tw-gradient-from-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-via-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-to-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ordinal: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-slashed-zero: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-figure: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-spacing: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-fraction: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-shadow: 0 0 #0000; --tw-ring-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow-colored: 0 0 #0000; --tw-ring-inset: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-width: 0px; --tw-ring-offset-color: #fff; --tw-ring-color: rgb(59 130 246 / 0.5); --tw-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-drop-shadow: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-opacity: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/);"><span data-text="true" style="box-sizing: border-box; border-width: 0px; border-style: solid; border-color: rgb(229, 231, 235); --tw-border-spacing-x: 0; --tw-border-spacing-y: 0; --tw-translate-x: 0; --tw-translate-y: 0; --tw-rotate: 0; --tw-skew-x: 0; --tw-skew-y: 0; --tw-scale-x: 1; --tw-scale-y: 1; --tw-pan-x: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pan-y: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pinch-zoom: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-scroll-snap-strictness: proximity; --tw-gradient-from-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-via-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-to-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ordinal: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-slashed-zero: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-figure: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-spacing: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-fraction: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-shadow: 0 0 #0000; --tw-ring-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow-colored: 0 0 #0000; --tw-ring-inset: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-width: 0px; --tw-ring-offset-color: #fff; --tw-ring-color: rgb(59 130 246 / 0.5); --tw-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-drop-shadow: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-opacity: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/);">LIFULL HOME’S

<span data-offset-key="o7t7-1-0" style="box-sizing: border-box; border-width: 0px; border-style: solid; border-color: rgb(229, 231, 235); --tw-border-spacing-x: 0; --tw-border-spacing-y: 0; --tw-translate-x: 0; --tw-translate-y: 0; --tw-rotate: 0; --tw-skew-x: 0; --tw-skew-y: 0; --tw-scale-x: 1; --tw-scale-y: 1; --tw-pan-x: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pan-y: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pinch-zoom: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-scroll-snap-strictness: proximity; --tw-gradient-from-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-via-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-to-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ordinal: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-slashed-zero: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-figure: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-spacing: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-fraction: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-shadow: 0 0 #0000; --tw-ring-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow-colored: 0 0 #0000; --tw-ring-inset: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-width: 0px; --tw-ring-offset-color: #fff; --tw-ring-color: rgb(59 130 246 / 0.5); --tw-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-drop-shadow: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-opacity: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/);"><span data-text="true" style="box-sizing: border-box; border-width: 0px; border-style: solid; border-color: rgb(229, 231, 235); --tw-border-spacing-x: 0; --tw-border-spacing-y: 0; --tw-translate-x: 0; --tw-translate-y: 0; --tw-rotate: 0; --tw-skew-x: 0; --tw-skew-y: 0; --tw-scale-x: 1; --tw-scale-y: 1; --tw-pan-x: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pan-y: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pinch-zoom: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-scroll-snap-strictness: proximity; --tw-gradient-from-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-via-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-to-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ordinal: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-slashed-zero: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-figure: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-spacing: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-fraction: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-shadow: 0 0 #0000; --tw-ring-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow-colored: 0 0 #0000; --tw-ring-inset: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-width: 0px; --tw-ring-offset-color: #fff; --tw-ring-color: rgb(59 130 246 / 0.5); --tw-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-drop-shadow: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-opacity: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/);">愛華德福不動產公司網站

<span data-offset-key="o7t7-3-0" style="box-sizing: border-box; border-width: 0px; border-style: solid; border-color: rgb(229, 231, 235); --tw-border-spacing-x: 0; --tw-border-spacing-y: 0; --tw-translate-x: 0; --tw-translate-y: 0; --tw-rotate: 0; --tw-skew-x: 0; --tw-skew-y: 0; --tw-scale-x: 1; --tw-scale-y: 1; --tw-pan-x: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pan-y: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pinch-zoom: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-scroll-snap-strictness: proximity; --tw-gradient-from-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-via-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-to-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ordinal: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-slashed-zero: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-figure: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-spacing: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-fraction: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-shadow: 0 0 #0000; --tw-ring-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow-colored: 0 0 #0000; --tw-ring-inset: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-width: 0px; --tw-ring-offset-color: #fff; --tw-ring-color: rgb(59 130 246 / 0.5); --tw-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-drop-shadow: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-opacity: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/);"><span data-text="true" style="box-sizing: border-box; border-width: 0px; border-style: solid; border-color: rgb(229, 231, 235); --tw-border-spacing-x: 0; --tw-border-spacing-y: 0; --tw-translate-x: 0; --tw-translate-y: 0; --tw-rotate: 0; --tw-skew-x: 0; --tw-skew-y: 0; --tw-scale-x: 1; --tw-scale-y: 1; --tw-pan-x: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pan-y: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-pinch-zoom: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-scroll-snap-strictness: proximity; --tw-gradient-from-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-via-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-gradient-to-position: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ordinal: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-slashed-zero: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-figure: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-spacing: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-numeric-fraction: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-shadow: 0 0 #0000; --tw-ring-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow: 0 0 #0000; --tw-shadow-colored: 0 0 #0000; --tw-ring-inset: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-ring-offset-width: 0px; --tw-ring-offset-color: #fff; --tw-ring-color: rgb(59 130 246 / 0.5); --tw-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-drop-shadow: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-blur: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-brightness: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-contrast: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-grayscale: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-hue-rotate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-invert: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-opacity: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-saturate: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/); --tw-backdrop-sepia: var(--tw-empty,/*!*/ /*!*/);">房地產買賣的步驟

 　 日本房地產投資技巧有哪些？日本東京房產怎麼挑投資才賺錢？本文將介紹日本房地產投資4大優勢、6大投資技巧，分享常見釣魚物件陷阱與可以信任的看房網站，並解析日本房產殺價文化，幫你成功投資日本房地產不吃虧！						  一、日本房地產值得投資嗎？日本房產投資 4 大優點一次看！ 由於日本房地產價格跟台灣相比相對便宜，加上近年日圓處於匯率低點，台人到日本房地產投資的風氣大盛。在購買日本房地產有哪些好處呢？以下是你不可不知的 4 個日本房產投資優點：  （一）日幣貶值，房產相對低廉 日幣貶值對於外國投資者來說，無疑是進場的好時機，不僅能用相對低廉的價格購入日本房產，還有望等待未來日幣回升，增加投資報酬率。 不過，匯率波動仍有可能影響投資回報，建議投資者可以定期追蹤日幣變化，掌握換匯的時機，以降低投資風險。  （二）外國人買房限制少 對比到其他國家置產，日本對外國人購房的限制相對寬鬆，你不需要擁有日本國籍或長期居留權即可購買不動產，且無論是住宅、商業用地還是投資物業，都不受特別的限制。 同時，日本對外國購房者也沒有特殊稅收或手續費用的額外要求，只需要與日本國民繳交相同的稅金，並在購屋時出示身分證件、確認有日本銀行帳戶就可以了。  （三）公設比低，房屋實際使用空間大 一般人在比較日本房價和台灣房價的差異時，會習慣將物件廣告上面積標示「平方米」的單位直接轉換為台灣人熟悉的單位「坪」，以此比較單位房價並想像房間大小，但這樣的換算其實是不準確的！    　 台灣物件標示的坪數是所謂的「權狀坪數」，會包含一定比例的公共設施，所以很多人在台灣會希望找「低公設比」的物件，房屋的坪數才會比較大。 而日本房屋廣告標示的坪數則為專有面積，也就是「房屋實際使用空間」的大小，不包含公共設施（例如大廳、電梯、停車位等）及陽台，因此同樣的坪數標示，在日本可以買到的物件會較為寬敞。 須要留意的是，日本的陽台是作為逃生路線之一，因此雖不計入房屋面積，但也要遵守相關的管理規範，例如不可堆放雜物、不能以裝潢的方式做陽台外推等等。 延伸閱讀：日本公寓房型有哪些？一篇帶你了解日本房型術語與 4 大常見格局！    （四） 日本房屋開價合理 日本屋主的開價往往就是他想販售的價格，不會故意開很高的定價讓買方殺價，與台灣動輒數十數百萬的殺價、炒房習慣不同，因此日本房地產開價的文化相當實際。  二、日本房地產投資祕訣有哪些？日本房屋專家教你如何投資不吃虧！ •  低於行情的物件不要買 日本房地產市場熱絡，真正低價且條件優越的物件通常早已被搶購，日本買房新手最忌諱的就是「貪心」，又要價格低、地點好、屋齡新，想要的太多，反而找到的都是釣魚物件或隱藏重大瑕疵的物件。 這些看似便宜的房產，背後可能隱藏位置偏僻、租客難尋、租金收益低、維護費及稅金高，轉手困難等問題，在日本市場也不易出售，可謂是包著蜜糖外衣的投資毒藥。因此，投資日本房地產時應謹記「日本人不買的物件就不要買」，以免投資變成負擔。 •  低總價低風險？沒有價值的房子也不要買 雖然一般會建議新手投資人不要急著挑戰大坪數、高總價的物件，但低總價未必代表風險也低，尤其是鄉下的房子由於多數人開始往都市發展，房價下跌機率更高。要記得投資用的房屋如果不能順利出租、租金太低或維護成本太高，都得不償失。 •  投資報酬率達 3% 以上再購買 入手日本房產前，先計算購屋所需的總成本，如房屋總價、手續費、持有期間須繳納的管理費、修繕費積立金等，再去計算租金與增值性，表面投資報酬率達 3% 以上再投資，能有效降低投資風險。 以投資者 A 君作為舉例，如果他在東京以 1,000 萬日圓購買了一戶公寓，購房時支付的額外費用（如稅金和仲介費）約佔總價的 6%，總成本為 1,060 萬日圓。 又因為日本短期轉讓房屋成本很高，所以投資多以「出租收取租金」獲利，假設將這戶公寓出租，每月租金收入為 6 萬日圓，表面報酬率為：6 萬 × 12 個月／1,060萬＝6.8%。 然而，實際上，隱藏成本還有公寓大樓的管理費、修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅和所得稅等費用；如果不是自行出租，還要繳納約月租金的 5% 物業代管費給代管業者。 因此看似每年都能收到 72 萬的租金，扣除每年須繳納的隱藏成本（假如合計為 30 萬）後，就只剩下：72 萬房租 − 30 萬支出＝ 42 萬，因此實際報酬率為 42 萬／1,060 萬＝3.96％。 這樣的計算顯示，即使日本房產投資表面報酬率看似不錯，但扣除所有費用後，實際獲利可能低於預期。因此，設定 3% 以上的表面報酬率作為投資標準，可以幫助確保投資的安全性和穩定性。 •  日本房屋總價 1 億日圓以上再貸款 在日本申請房屋貸款對外國投資者有諸多限制，貸款成數不高，且可能衍生額外費用，增加投資風險，例如非日本國籍且無永久居住權的台灣人，通常無法向日本銀行申請貸款，只能找台灣銀行、中國信託、兆豐銀行等在日本的分行申請。 然而，這些分行也僅接受東京、大阪地區、屋齡 20 年內且成交價在 3,500 萬日圓以上的物件申請，貸款成數僅 5～7 成，無寬限期，因此才會建議選擇總價達 1 億日圓以上的物件較為划算。  日本房產貸款流程： 1. 告知賣家有貸款需求：從繳納頭期款到等待銀行放款需要 1～2 個月，先告知賣家才能讓對方對整體交易時間有心理準備。 2. 銀行過審： 申貸銀行初步判斷物件資料是否符合申貸條件 銀行轉交物件資料給鑑價公司評估物件價值（鑑價費約 1.5～2 萬日圓） 買家提供個人信用資料給徵信部門，審查基本資產與負債 審核通過後確認貸款明細、簽訂貸款合約 3. 交屋、撥款：到了約定交屋日銀行就會進行撥款。  •  投資日本房地產出租須留意租約法規 想靠出租日本房地產賺錢的朋友要注意了，日本政府對於房屋租約市場有相當完善的規範，當房屋租約期滿，只要房客想要續住，房東不得任意請房客退租或是調漲租金。因此如果買家未來對房產有其他計畫，可以在一開始簽約時就與房客溝通並簽訂定期契約，保護彼此權益。  三、買房陷阱有哪些？釣魚物件要小心！ •  什麼是釣魚物件？ 「釣魚物件」指的是刊登在不動產網站上，很有吸引力但已經不在待出售／出租狀態或根本不存在的物件，客戶可能會因為對該物件感興趣，想進一步詢問相關的訊息而聯絡仲介業者，然後被告知該物件已售出／被出租，並被推薦其他物件。 釣魚物件可以分為 2 種——無意造成的釣魚物件以及刻意製造的釣魚物件。無意造成的釣魚物件通常是因為網站內容更新不即時，或是仲介忘記撤下物件廣告，導致已經完成交易的物件還繼續公開在網站上，被不知情的客戶看到而去詢問。 而刻意製造的釣魚物件則是仲介故意貼出已經售出或是根本不存在的物件，用來吸引感興趣的客戶前來聯繫，取得客戶資料以推薦其他真正要出售的物件。 釣魚物件對於正在尋找物件的人來說是令人困擾的無用資訊，在日本的房地產交易法規上其實是禁止刊登虛假物件資訊來攬客的，但實務上由於難以確認是否真的為釣魚物件，且每天新增的物件廣告非常多，因此難以落實釣魚物件的管制。  •   假物件網站有哪些特徵？ 有些網站有特別多釣魚物件或假物件，如果發現以下情況，可能要多加留意該網站的物件是不是真的存在： 1. 物件更新日期久遠： 更新日期久遠的物件狀態可能跟現況很不相同，如果一個網站內容久未更新，很可能是該網站的管理者並沒有管理刊登物件的即時狀態，因此假物件的比例可能會比較高。 2. 物件資訊模糊不清： 通常物件的必要資訊都會有房屋大小、屋齡、格局、周圍環境、房屋條件、建築物名稱或地址、物件真實照片以及預計出售／出租的價錢等，如果一個網站上的物件資訊都模糊不清，那很有可能是釣魚物件。  •  怎麼判別釣魚物件 判斷一個物件是否有可能是釣魚物件的方法如下： 　 1. 長期刊登的物件 如果是很好的物件，通常發布後很快就會找到買家／租客，因此長期刊登的物件有可能是房仲忘記更新，或是有重大瑕疵但沒有顯示在廣告上。 2. 和行情相比價錢特別低 通常市場行情不會突然有大幅變動，如果一個物件行情特別低，又沒有特殊的原因，那就有可能是釣魚物件。 3. 照片重複出現、資訊模糊不清 同一張照片出現在完全不一樣的物件中，例如 A 物件和 B 物件照片一樣，一個標示在 XX 街，另一個則標示在ＯＯ 街，那很有可能是假物件。 4. 只有一個房仲網站有該物件資訊 真的想要出售或出租的房子應該會盡量提升物件的曝光度，因此會發佈在多個網站，如果該物件只發佈在一個網站，那就有可能是該網站的釣魚物件。  四、日本房地產投資物件推薦去哪看？3 大日本人愛用房地產網站介紹 如果您有赴日投資的意願，除了直接諮詢仲介公司之外，也建議您先上日本房地產買賣網站瞭解各地行情及檢視自己的需求，以更具體地向仲介提出需求條件及詢問事項，但日本房地產買賣網站五花八門，要如何確保自己看到的是真實有效的資訊呢？以下為您介紹實用的房地產網站推薦： （一）日本人自己也在用的 3 個仲介網站 想了解日本房地產買賣行情，最快的方法就是上「日本當地人也會用」的房屋仲介網站查詢。就像台灣人想買房、租房會先看「591」網站一樣，日本人也有 3 個常用的網站： 1. Athome 日本人尋找出租、公寓、獨棟住宅等物件會看的網站，網站上有依照車站、地區劃分的平均行情資訊、熱門的物件排名以及房地產出租／買賣的小知識文章，也有依照用途或房屋設備篩選物件的功能，如果有心儀的物件，可以先將建築物名稱複製下來在 Athome  網站上看看行情。 延伸閱讀：日本地址怎麼看？一篇教你看懂日本地址，解密日本地址的意思！  2. SUUMO SUUMO 網站功能 和 Athome 類似，也是日本人常用的網站，出租和買賣的房地產物件資訊、小知識文章都有，也可以依照交通路線、地區搜尋物件，可以和 Athome 互相對照使用。 3. LIFULL HOME’S  LIFULL HOME’S 也是日本的租屋網站，交通時間篩選搜尋功能特別細緻，若是搜尋出租物件很方便。  （二）中文仲介網站 除了以上 3 個日本人會看的網站，台灣人想了解日本房地產市場還可以參考「中文的」仲介網站，網站本身就是面對中文使用者設計，可以比較容易了解日本不動產交易的流程，但物件資訊可能沒那麼豐富，直接諮詢仲介比較能取得更新的資訊。 •  日本仲介的中文網頁 日本房地產公司為了發展海外客戶搭建的中文網頁，除非該房地產公司的規模很大，否則會中文的人比較有限，若是會中文的人離職而沒有人交接，中文買家就會面臨語言障礙的問題，建議將中文網頁的資訊作為參考，實際委任仲介還是要確認服務的範圍及穩定性。 •  台灣當地業者的網站 台灣房地產公司和日本公司合作進行日本業務、或是日本仲介在台灣設立子公司的網站。以中文架站，通常會有較多日本各地生活狀況的介紹、房地產買賣流程說明及相關趨勢、法律的介紹等。 例如愛華德福不動產公司網站中就有詳細介紹在日本進行房地產買賣的步驟 、在日本要繳交稅金的項目、投資日本房地產注意事項、相關名詞解釋等，可以透過網站對日本房地產交易有更多的了解。 （三）日本房地產仲介系統：REINS レインズ 日本中古房地產的販售規定是所謂的「聯賣制」，也就是日本國內的不動產／房仲業者聯合在同一個平台上交換物件資訊，這個平台就是 REINS（レインズ），是由日本國土交通部指定的不動產系統，只有在日本合法註冊的房地產公司才能使用及瀏覽系統中的物件訊息，只要有簽署專任契約的出售物件，都必須登錄到此系統上。 相對於台灣不同房仲有各自內部的系統，只有該公司的人可以查看委託物件、聯繫可能成交的人，而REINS 的運作原理有點像是「房仲間的溝通平台」當買家委託 A 公司尋找適合的物件時，可以由 Ａ 公司代表聯絡接受物件販售委託的 B 公司，B 公司再通知賣家前來交涉協商出售事宜，由於可以聯絡到全日本的房仲業者，有更多的機會可以成交，提昇不動產流通率。 雖然日本沒有實價登錄的義務，但一般人還是可以透過這個網站，看到一些日本整體市場的交易資訊報告例如地價公告、都道府縣土地價格調查，以及其他非公開的交易情報。 REINS 交易價格查詢：http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do  REINS 官方網站：http://www.reins.or.jp/  五、 日本房地產投資仲介費要多少？解答日本房產投資常見疑問！ Q1：日本買房可以殺價嗎？ 通常可以殺價，不過建議要殺價前，跟能信任的房仲先討論一下，讓房仲去探個口風看看是否有殺價空間，千萬不要魯莽的隨便殺價，不只可能錯過心儀的物件，也會讓服務你的房仲不願意用心地替你交涉價格。   　 Q2：日本房屋仲介費用要多少？交易手續費可以打折嗎？ 在日本進行「中古（二手）」房地產買賣，買賣雙方皆須繳交一筆「仲介手續費」，依照日本法規，這筆手續費的「上限」是房屋成交價格的 3% + 6 萬（以物件總價超過 400 萬日圓為基準）。 多數仲介也是以此為收費標準，通常大型仲介的手續費交涉空間不大，但若是透過熟識的朋友介紹或是交易量比較大，還是可以嘗試交涉看看的。  Q3：買房找連鎖房仲好還是小型房仲好？ 根據日本政府規定，簽署了「專屬專任仲介契約」、「專任仲介契約」的中古房屋訊息，都必須登錄「不動產流通標準情報系統（REINS）」，不論和哪一家仲介簽約都需要登錄。而該系統只要是持有合法不動產仲介執照的業者，都能夠自由查詢。 因此無論是大型連鎖房仲還是小型房仲，掌握的資訊都是差不多的，不會因為房仲的規模大小而有明顯的資訊落差，且日本不動產的從業法規相當嚴格，只要是持有不動產仲介執照的房仲業者，都有經過政府甚至銀行的把關，不用擔心惡意捲款、毀約的問題。 連鎖大型房仲的優勢是知名度高、服務人員經規模化的訓練，因此通常能維持一定的服務品質；而缺點是因為連鎖房仲知名度高、不缺客戶，平均能花在單一客戶的時間跟心力相對少，且須維持品牌經營、店舖、人力運營的成本，在仲介費用方面也較不具有彈性。  Q4：日本房屋的耐震基準是多少？新舊耐震基準會影響房價嗎？ 新舊耐震基準以 1981年 6 月 1 日為分界，在此之後拿到建築確認申請許可的房屋就被視為符合新耐震基準，而在此之前的則屬於舊耐震基準（1950 年制定的標準）。 新耐震基準的房子需能承受 7 級的地震而不倒塌（但可能有部分損壞，例如裂痕等），而舊的耐震基準只要求 5 級。雖然 5 級以上的地震來臨時舊耐震基準的房屋也未必會倒塌，但在其他條件差不多的情況下，新耐震基準往往代表更短的屋齡、更堅固的結構，在房價上也會高一些。   Q5：如何查看房屋所在地盤是否穩固？ 發生地震時，位於斷層正上方的房屋往往受損較嚴重，因此房屋所在的位置對於天災風險的影響是非常大的。如果想查看心儀的物件所在的地盤是否穩固，可以上地盤サポートマップ這個網站，輸入想查詢的地址，就會出現周圍地盤的各式資訊，包括地震時容易受影響的程度、土壤液狀化的風險性、是否可能遭受土石流災害等。   六、日本不動產公司推薦【愛華德福不動產】 近年來日幣走低，台人赴日投資房產的風氣盛行，然而，投資日本房產時需慎選仲介。過去因疫情影響，許多小型仲介倒閉，導致不少屋主成為「購屋孤兒」，無法妥善管理房產，甚至遭遇不良仲介的欺詐行為。因此，選擇像「愛華德福不動產」這樣經驗豐富且可靠、值得信賴的公司，對於成功管理和保值你的海外房產絕對是關鍵。 愛華德福不動產是專業的日本不動產公司，不僅精通日本房產的相關法律規範，也擁有豐富的日本房屋資源，包括新築、中古屋、店面、透天、度假別墅、民宿、法拍屋等各種形式物件，能提供你最佳的日本房產投資建議。 除此之外，愛華德福不動產也提供下列服務，只為給你最好的日本房物投資體驗： 一對一中文諮詢服務： 愛華德福不動產長期與精通中文的宅地建物取引主任者合作，為赴日投資的台灣人提供中文一對一專人諮詢服務，為您詳盡說明購屋的相關事項與法規，不怕因語言不通導致權益受損。 線上賞屋服務： 若買家不便即時入境日本看屋，我們也提供線上賞屋服務，無論是內部採光、通風、格局、周遭環境抑或是生活機能都會一一向您詳細說明，讓您就算無法實體來訪，也能全面掌握屋況。 房屋代管服務： 對於想投資日本房產作為出租用途但無長期居住日本規劃的買家，我們也設有不動產管理部門，能提供代管物件、招租、收租、修繕、管理等服務，讓您從買房到出租，都有專人協助。 若在愛華德福不動產的網站上看到感興趣的物件，歡迎來信／預約諮詢，我們將協助您評估購買的細節；若您還沒有找到心儀的物件也歡迎提供您的購屋需求，讓我們為您尋找理想物件！   延伸閱讀：
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