想知道在日本買房子需要哪些條件與流程？本文整理日本買房子的申請資格、貸款與稅費重點，並分析買日本房子自住或投資的差異，也說明日本買套房常見的注意事項，協助準備赴日置產的人評估風險與預算。

一、在日本買房子有哪些優缺點？投資挑選原則一次看

（一）日本房子便宜趕快買嗎？日本置產物件挑選原則

日本房子價格由於日人購屋觀念和習慣與台灣不同，加上房價曾經泡沫化的影響，即使在房價最高的東京，以單位單價來比較，也比台灣還便宜。

但可不要看到總價低就急著購買，要注意日本的房屋市場和台灣的市場不同，部分地區的房子可能申貸不易或是難以轉手，以都市區、小坪數、交通和生活機能便利為原則挑選日本置產物件，申請貸款準備資金會比較容易、投資風險也較低。

另外，在日本屋齡越短的房子房價越貴，外國人如有房屋申貸的需求，購買的物件屋齡須在 20 年以內，因此建議優先考慮屋齡 10～20 年的物件，無論是 CP 值還是申貸通過率都較高。


（二）日本買房優缺點看這裡，想在日本買房子先考慮這 2 點！

台灣人喜歡赴日旅遊及求學，若在日本有房子，前往旅遊、求學時可以不用花費金錢與時間成本尋找住宿地點。對於日本人而言，在日本有房子也是有穩定經濟能力的具體指標。

日本房子價格相對便宜，實坪制運用空間大

日本和台灣一樣，都市與鄉下的房價落差大，但同樣以人口密集度高、租屋需求高的城市來比較，東京的房子仍比台北便宜不少，可以買到更大坪數的房子，在日本買套房用來出租投資也容易。

且日本房屋買賣標示的是「實坪制」，也就是實際可用的空間，一樣的使用空間在台灣可能需要多 3～4 成的價格才能取得。

國情、經濟市場穩定，產權完整

日本可以說是世界上最安全、清潔的已開發國家之一，也沒有強烈的政治風險，產權發生激烈更動機率很低。

且外國人在日本置產並未受到太多法規限制，也有完整、可繼承的房屋和土地所有權，就算屋主在日後過世，日本房子也可以完整繼承給繼承人，權益不會因為是外國人而受到影響。

日本出租房子投資報酬率穩定且相對高

日本出租房屋的收益每年報酬率約在 4～6%，但因為還要支付代管費用、稅金等，因此實際淨收益約在 3.5～4.5%。房價較低、位置較偏的房子報酬率可能有 7～8%，但管理成本及出租難度也會相對提升。

除了淨收益外，日本房東在出租房子時還有機會收到「禮金」及續約時的「更新料」，因此投報率比台灣的 2% 左右來得高。「禮金」是房客為感謝房東提供住所的感謝金；「更新料」與禮金類似，不過是在續約時才會支付的費用。兩者的金額約為 1 個月的租金。

日本法規仔細，保障房屋交易雙方權益

日本法規規定，房屋交易過程中需由國家資格認定的「宅地建物主任者」逐條說明「重要事項說明書」，確保買賣雙方都瞭解房屋的狀況才能交易簽約，因此不太會發生「買了才發現屋主隱瞞嚴重瑕疵」的狀況。

雖然因為法規規定的很仔細，交易時要付較高的仲介服務費、交易程序也比較繁瑣，卻能確保交易雙方的權益。

日本房屋出租大多是委託代管業者進行收租及管理，只要定期支付代管業者的服務費，代管業者便能協助招租、收租、設備修繕等管理，房東就算不在日本也可以安心。

日本房子短時間內轉售成本較高

日本的房價曾經經過泡沫經濟，日本政府為了避免投資客炒房，對於短時間的產權轉移有嚴格的限制，並課徵高比例的稅率，持有 5 年以下的房產售出時如有獲利，要徵收所謂的讓渡所得稅。

讓渡所得 = 房屋賣出總價 – 購買成本 – （特別抵扣額）

讓渡所得稅 = 讓渡所得 x 稅率（30% + 9% 住民稅 + 0.63% 復興特別所得稅）

脫手持有 5 年以下的房產稅率分別為30% 的所得稅、0. 63% 的復興特別所得稅 、9% 的住民稅，加起來共 39.63% 的稅金，獲益空間有限。

脫手持有 5 年以上的房產稅率則降為 15% 的所得稅、0.315% 的復興特別所得稅、5% 的住民稅，加起來共 20.315% 的稅率，比起短期轉售少了一半。因此不適合進行短期投資，投資後也不容易在短時間內將資金撤出。

在日本買房子的一次性費用較高

購買日本房子的一次性費用接近房屋總額的 6%，包含 5,000～60,000 日圓的印花稅、固定資產評估額*自用住宅 3%、非自用住宅 4% 的不動產取得稅、80,000～250,000 日圓的代書費用、登錄免許稅（依地區不同）、房價 3～5% 的仲介手續費，這些金額在買日本房子前都應考慮進去。

非日本人或無永住權者貸款限制多

日本貸款雖然利率不高，但如果不居住於日本，則無法向日本的銀行申請貸款。日本的銀行多半不會貸款給非日本國籍／無永久居住權的人，因此在日本買房子若是需要貸款，建議找台灣體系銀行在日本的分行（例如台灣銀行、中國信託）申請。

但台灣人買日本房子申請貸款也會有一定限制，常見的限制例如：

申請人年收入須達一定門檻（以國稅局資料為準）

若不確定相關規定，建議可以找專業的日本不動產公司諮詢、介紹可能申貸的銀行方案。點擊這裡 ，諮詢愛華德福不動產。 

在日本持有房產每年需要繳納的稅目包含固定資產稅、都市計畫稅。固定資產稅是根據固定資產（土地＋房產）的價值計算，一般稅率是固定資產 *1.4%；都市計畫稅的稅率則根據各地方政府有所不同，約為固定資產 *0.3％。

若購買的物件不是所謂的「一戶建」（獨棟房屋），在日本買套房或公寓，屋主都須要定期繳納管理費和修繕費。

兩者的不同之處是，管理費是用於維護公共出入口、電梯、公共區域等的費用，而修繕費（修繕積立金）則是用於定期維護大樓的大型工程，例如結構補強、外觀清洗等，修繕積立金一般會隨著屋齡而增加，因此日本房屋的外觀即使屋齡較長，也通常能維持一定的水準。

這些費用的金額資訊都會在購屋前告知有購買意願的人，因此在計算貸款、規劃還貸、投資報酬率的人，都可以在購屋前將這些因素納入考量。

日本和台灣一樣位處板塊交界，因此多有地震。雖然建築法規有規定要符合一定的耐震係數，但遇上大地震還是有可能讓房屋變成危樓，或是需要較高額的結構修繕費用。

二、台灣人可以在日本買房子嗎？解密在日本買房子條件有哪些？

（一）外國人在日本買房子相關規定

日本對於外國人在日本買房子條件並無太多限制，無論是持有的限制或購屋的稅率也都與本國人相同，差別主要在對身分證明文件的要求，主要應注意的是「申貸核可」的問題。


（二）台灣人買日本房子的常見問題 Q&A

📝  在日本買房子居留權是必須的嗎？

在日本買房子條件不包含居留權，外國人沒有國籍、沒有長期簽證也可以買房子。但與台灣一樣，日本的不動產買賣也需要到相關政府單位進行產權等登記，須要準備的證件及資料則依日本法規辦理即可，不知道如何準備的話建議諮詢專業的日本不動產公司服務。

📝  買日本房子可以取得日本國籍嗎？在日本置產簽證取得有幫助嗎？

在日本置產對於取得國籍或永住權、簽證等身分並沒有「直接」的幫助，但可作為經濟穩定的證明。

目前台灣人赴日旅遊是免簽證的，但單次最多待 90 天，合計天數原則上不能超過半年，若超過應有充分理由並經事先申請。

想要獲得長期簽證或是永住權，高資產族群可以考慮在日本設立公司，並以「公司經營」為由來申請。

設立公司必須要有實際經營行為，如設立不動產公司，須持續進行買賣、租賃房屋；若成立貿易、顧問、自媒體等公司，得以公司名義購買房產、出租，將房租納入公司的收入來源。

除了實際經營行為，還須符合其他條件，如投資金額達 500 萬日圓或聘請 2 名以上當地員工，才有機會通過長期簽證或永住權的申請。

延伸閱讀：日本投資移民條件有哪些？經營管理簽證申請流程與技巧報你知！

三、日本購屋流程看這裡！教你如何買日本房子

（一）在日本買房子前的事前準備

網路上有不少關於在日本置產的資訊，相當方便，可以先從網路資訊大致認識日本房地產的狀況，鎖定感興趣的區域或投資方式。愛華德福不動產公司也很樂意為您提供諮詢與介紹的服務，歡迎致電或來信討論。

愛華德福不動產物件歡迎參考：日本房產網- 投資用房源查詢  

在日本購買及持有不動產時常見的費用如下列，在屋款之外這些費用也應納入考量。

各家銀行方案不同，具體費用應視個別申貸案件而定。

依據日本宅建法規定，中古屋物件仲介費的計算依據物件總價決定。

400 萬日圓以上的物件：（稅前價格的 3%＋ 60,000 日圓）×10% 的消費稅。

200～400 萬日圓的物件：（稅前價格的 4 %＋2 萬日圓）×10% 的消費稅。

200 萬日圓以下的物件：稅前價格的 5％×10% 的消費稅。

進行名義登記（過戶）時的司法書士費用，約 80,000～130,000 日圓。

根據契約上的價格而有所浮動，常見的價格區間如下：

契約價格 100～500 萬日圓，印花稅稅額 2,000 日圓

契約價格 500～1,000 萬日圓，印花稅稅額 10,000 日圓

契約價格 1,000～5,000 萬日圓，印花稅稅額 20,000 日圓

2024 年 3 月 31 日前完成的契約另有稅率減免方案，實際稅額依合約完成日的法規計算。

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