最近東京首都圈的不動產交易呈現熱絡景象，關鍵在於「後疫情社會」，雖然目前疫情仍無停歇的跡象，但不動產業界為應對新的產業結構，已開始活動起來。

雖然遠距工作減少辦公室需求，為什麼不動產市場仍不下跌呢?

當初新冠肺炎疫情開始擴大時，有很多人預測不動產市場將會崩潰。因採用遠距工作減少辦公室需求以及企業業績惡化，多預期辦公大樓將會出現大量解約潮。此外，媒體也不斷報導因遠距工作變成標準工作型態，導致不須居住在都市，出現搬家到郊外的傾向。

筆者於新冠肺炎危機剛開始時便已預測，雖然有一部份企業開始將辦公室解約，但首都圈全體不動產市況惡化的可能性不高，目前看來，與筆者的預測幾乎相同。新冠肺炎之所以沒有造成不動產市況惡化的理由，是因為即使疫情打擊經濟，但產業結構也同時因應後疫情社會進行轉換。

雖然疫情確實增加採用遠距工作的企業，並減少辦公室需求。根據PERSOL綜合研究所調查結果，去年11月時有從事遠距工作的正式員工，比率為24.7%，且此數值跟4月沒有甚麼變化，所以可以推測，在第一次緊急事態宣言時就已轉成遠距工作的員工，應是持續此工作型態。

雖然發布第二次緊急事態宣言應會些許拉高遠距工作實施率，但觀察街上人潮，實施率應無大幅上升。考量四分之一的員工已持續遠距工作，所以目前已實施遠距工作的組織，日後應也會積極採用此方法，所以辦公室需求絕對會下降。日前電通集團與愛貝克思等知名企業開始出售總公司大樓，雖然直接的理由是因為此兩公司業績惡化，但因遠距工作降低員工出勤率的現象，也是推動決策的理由。例如富士通已決定即使疫情結束，仍會持續遠距工作，並提出將把辦公室面積減半的方針。

從以上事例可知，因新冠肺炎疫情導致業績惡化與轉成遠距工作，若僅觀察此現象的話，便會覺得辦公室需求將持續減少。但不動產市場意外地有柔軟性，並不如此單純。

的確，若僅觀察辦公室需求，說不定會出現某種程度的下降，但很可能可由新建設公寓大廈來填補此下降，使得全體市場保持安定，理由如下所述。

因為出現空室的大樓業主會調降租金，從競爭力較低的大廈搶奪承租者，所以大規模大樓不會出現空室。承租者會開始衝撞現狀，最後低競爭力的大樓會難以營運。以前即使是低競爭力的大樓，若位於都心地區的話，多不會走到出售的地步，但邁入今年後，大樓買賣開始活絡。也就是說，不動產市場已預測承租者將會衝撞現狀，並暗地進行各種動作。

若出售的大樓地點良好，可能會改建為新的辦公大樓，但條件沒那麼好的物件，很可能大多會轉建設成公寓大廈。近年的公寓大廈價格因建築材料價格高漲，已上漲至異常水準，2020年的首都圈新建公寓大廈平均販賣價格更突破6,000萬日圓大關。

漲到這種程度，已超過一般人可接受的範圍，但坐落便利地點的公寓大廈仍然充滿人氣。原因是望向後疫情社會，消費者也重新檢討人生計畫。

雖然終身雇用制已逐漸變成時代遺跡，但企業多仍維持依照年齡加薪的年功序列型給薪。不過因為疫情而尋求員工自願離職、暫緩加薪與獎金的企業增加，變成無法期望能依照年齡加薪。既然無法期待持續加薪，那麼在還能貸到住宅貸款時先貸下來的家庭當然會增加。

另外，因今後年金可能會減少，所以很多家庭可能被迫終生工作。當退休後要被再度雇用時，無法保證可以像現在一樣遠距工作，依狀況可能需要到現場出勤，所以對於未來愈慎重的人，愈不希望自家離工作處很遠。因為疫情使得高便利地區的公寓大廈供給戶數減少，變成爭奪稀少物件的情況，所以即使不景氣價格也沒有下跌。

(消息來源：Business+IT　作者：經濟評論家 加谷珪一 , 信義房屋)

最近東京首都圈的不動產交易呈現熱絡景象，關鍵在於「後疫情社會」，雖然目前疫情仍無停歇的跡象，但不動產業界為應對新的產業結構，已開始活動起來。  雖然遠距工作減少辦公室需求，為什麼不動產市場仍不下跌呢?  當初新冠肺炎疫情開始擴大時，有很多人預測不動產市場將會崩潰。因採用遠距工作減少辦公室需求以及企業業績惡化，多預期辦公大樓將會出現大量解約潮。此外，媒體也不斷報導因遠距工作變成標準工作型態，導致不須居住在都市，出現搬家到郊外的傾向。  筆者於新冠肺炎危機剛開始時便已預測，雖然有一部份企業開始將辦公室解約，但首都圈全體不動產市況惡化的可能性不高，目前看來，與筆者的預測幾乎相同。新冠肺炎之所以沒有造成不動產市況惡化的理由，是因為即使疫情打擊經濟，但產業結構也同時因應後疫情社會進行轉換。  雖然疫情確實增加採用遠距工作的企業，並減少辦公室需求。根據PERSOL綜合研究所調查結果，去年11月時有從事遠距工作的正式員工，比率為24.7%，且此數值跟4月沒有甚麼變化，所以可以推測，在第一次緊急事態宣言時就已轉成遠距工作的員工，應是持續此工作型態。  雖然發布第二次緊急事態宣言應會些許拉高遠距工作實施率，但觀察街上人潮，實施率應無大幅上升。考量四分之一的員工已持續遠距工作，所以目前已實施遠距工作的組織，日後應也會積極採用此方法，所以辦公室需求絕對會下降。日前電通集團與愛貝克思等知名企業開始出售總公司大樓，雖然直接的理由是因為此兩公司業績惡化，但因遠距工作降低員工出勤率的現象，也是推動決策的理由。例如富士通已決定即使疫情結束，仍會持續遠距工作，並提出將把辦公室面積減半的方針。  從以上事例可知，因新冠肺炎疫情導致業績惡化與轉成遠距工作，若僅觀察此現象的話，便會覺得辦公室需求將持續減少。但不動產市場意外地有柔軟性，並不如此單純。  辦公室市場已開始衝撞  的確，若僅觀察辦公室需求，說不定會出現某種程度的下降，但很可能可由新建設公寓大廈來填補此下降，使得全體市場保持安定，理由如下所述。  因為出現空室的大樓業主會調降租金，從競爭力較低的大廈搶奪承租者，所以大規模大樓不會出現空室。承租者會開始衝撞現狀，最後低競爭力的大樓會難以營運。以前即使是低競爭力的大樓，若位於都心地區的話，多不會走到出售的地步，但邁入今年後，大樓買賣開始活絡。也就是說，不動產市場已預測承租者將會衝撞現狀，並暗地進行各種動作。  若出售的大樓地點良好，可能會改建為新的辦公大樓，但條件沒那麼好的物件，很可能大多會轉建設成公寓大廈。近年的公寓大廈價格因建築材料價格高漲，已上漲至異常水準，2020年的首都圈新建公寓大廈平均販賣價格更突破6,000萬日圓大關。  漲到這種程度，已超過一般人可接受的範圍，但坐落便利地點的公寓大廈仍然充滿人氣。原因是望向後疫情社會，消費者也重新檢討人生計畫。  雖然終身雇用制已逐漸變成時代遺跡，但企業多仍維持依照年齡加薪的年功序列型給薪。不過因為疫情而尋求員工自願離職、暫緩加薪與獎金的企業增加，變成無法期望能依照年齡加薪。既然無法期待持續加薪，那麼在還能貸到住宅貸款時先貸下來的家庭當然會增加。  另外，因今後年金可能會減少，所以很多家庭可能被迫終生工作。當退休後要被再度雇用時，無法保證可以像現在一樣遠距工作，依狀況可能需要到現場出勤，所以對於未來愈慎重的人，愈不希望自家離工作處很遠。因為疫情使得高便利地區的公寓大廈供給戶數減少，變成爭奪稀少物件的情況，所以即使不景氣價格也沒有下跌。  (消息來源：Business+IT　作者：經濟評論家 加谷珪一 , 信義房屋)

疫情導致無加薪與獎金，但公寓大廈人氣仍不減的原因(上)2021-05-10

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2021-05-10